מהו המושג של הון עצמי למשכנתא?

כמה הון עצמי צריך למשכנתא? להערכת ההון העצמי נדרשות מספר ידיעות, החלטיות על גובה ההלוואה הנצרכת (על פי ערך הנכס הנרכש) ובמקרים שלא מוצאים את כל הסכום הנדרש - אל דאגה יש פתרונות!


עם ההגעה לשלב חיים של רכישת הדירה הראשונה מתחילות לצוץ מספר לא קטן של שאלות בסיסיות על אופן הרכישה וחישובי ההוצאות הכרוכות בזה. אחת משאלות הפתיחה היא השאלה אודות ההון העצמי מהו ומהם דרכי החישוב וההערכה שלו. אז כך: "הון עצמי" הוא הסכום הבסיסי הנדרש מכם על ידי הבנק לשם לקיחת משכנתא לצורך רכישת דירה וכיוצא בה, כידוע ההלוואה הניתנת מהבנק לשם רכישת דירה מתבצעת על ידי הטלת ריבית מהפחותות בשוק בניגוד לריביות האוברדראפט ושלל ההלוואות הבנקאיות לכל מטרה, והסיבה לכך היא שעבוד הנכס הנרכש או כל נכס אחר לבנק עד סיום פרעון הלוואת המשכנתא, ביטחון זה הניתן לבנק מזכה את לוקח ההלוואה בתנאי ריבית נוחים למשך עשרות שנים. אך זה עדיין לא הכל מאחר ועם פניית הלקוח לבנק לבקשת משכנתא הוא נדרש להכין הון עצמי נזיל של כ-25% מערך הדירה שהוא רוכש ורק אז להיות זכאי לבקש את ה-75% הנותרים על ידי משכנתא, וההגיון בזה הוא פשוט - מאחר וכאמור הביטחון של הבנק הוא הנכס שלך אין הכרחיות שבמקרה הצורך יצליח הבנק למכור אותו בשוויו מחמת כל בעיה אפשרית וההקלה של הבנק לקבל חזרה את סכום ההלוואה במקרה כזה תהיה בכך שיש להם טווח חריגה של 25% במכירה מהמחיר האמיתי של הנכס, ופער זה ישמש גם לביטחון במקרה של ירידה במחירי הדיור וכל נזק מיוסי נוסף שעלול לפגוע בערכה.

גובה אחוזי המימון מערך הנכס משתנה בין רוכש לרוכש

כיום הסכום המקסימלי הניתן מהבנק כהלוואה לרכישת דירה הוא 75% לרוכשים את הדירה הראשונה בחייהם, ולמחזיקי דירה הגובה המקסימלי הוא 70% מערך הדירה הנרכשת. ואם כן זוג צעיר שקיבל אישור עקרוני לזכאות על מימון משכנתא בסך 75% מערך הדירה הראשונה בחייהם שהם רוכשים צריכים להכין את ה-25% הנותרים מכספם האישי, - זהו ההון העצמי הנדרש. ולזכאים פחות מסכום זה כמו למשל בעלי דירה מכבר המעוניינים להחליפה ולקחת משכנתא להשלמת ערך הדירה החדשה שזכאותם לא תעלה על סך 70% מימון, הם יצטרכו להכין את 30% הנותרים מהונם האישי להשלמת תהליך לקיחת המשכנתא והעיסקה בכלל. ובקיצור - כל שאר הסכום הנדרש להשלמת העסקה מלבד סכום המשכנתא הוא ההון העצמי שחייב להגיע מצד הרוכש ללא התערבות הלוואה וכמובן שללא האפשרות לשעבד עליו את הנכס הנרכש והמשועבד כבר לנושה הראשון והעיקרי הלא הוא הבנק.

אופן החישוב של הון עצמי לדירה וההחלטה כיצד להשתמש בו

כדי לחשב כמה הון עצמי צריך לדירה לא מספיק רק לספור את כלל הכסף הנזיל והמופקד בפקדונות אישיים מאחר וסכום לא קטן מכל זה יהיה מוכרח לצאת בדרך על הוצאות שונות כמו עורך דין מלוה, שיפוץ בדירה יד שניה ולחילופין תשלומי ספקים בדירה חדשה, ועוד הוצאות שלא נמנה אותם כרגע. שיקול נוסף שיכול להיכנס כאן הוא נמדד על פי גובה האחוזים שממומנים על ידי המשכנתא, לדוגמא אם יש התלבטות האם לרכוש דירה בשווי 1.6 מליון או 1.4 מליון והפרש ההתלבטות הוא 200,000 ש"ח וההון העצמי המונח בכיס מסתכם ב-400,000 ש"ח, במקרה כזה אם תחליטו ללכת על הדירה בשווי 1.6 אז תנאי המשכנתא וגובה הריביות שלכם יהיו מהנוקשים ביותר מאחר ואתם לוקחים 75% מימון שהוא הסכום הגבוה ביותר הניתן ללוקחי המשכנתאות, מאידך אם תלכו על הדירה בשווי 1.4 עם ההון העצמי הנ"ל הרי שהפחתתם בכך את אחוזי המימון שאתם צריכים לפחות מ-70% דבר המאפשר לכם תנאים יותר טובים באחוזי הריבית להחזר. מאחר והתנאים הניתנים מהבנק ללווי 75% הם החמורים ביותר וללוקחי 70% מחמירים פחות, וב-60% מקילים עוד יותר וכן הלאה. ואם כן בסוג התלבטות כזו תצטרכו להחליט האם לשלב את ההון עצמי כ-25% ולקבל תנאים מחמירים או כ-30% ולקבל הקלות יותר וכן הלאה.

מה עושים במקרה שאין הון עצמי מספיק להשלמת העיסקה?

במקרה זה תלוי אם יש לכם נכס כבר או זה הנכס הראשון שאתם רוכשים, אם קיים ברשותכם נכס שאינו משועבד לבנק תוכלו לשעבד אותו תמורת הלוואת דיור המשלימה את סכום ההון עצמי שחסר לכם. ואם אין ברשותכם נכס קיים הפתרון המקובל כיום הוא להיעזר בהורים ומכרים, לא בקבלת הסכום מהם כמובן (אם אפשר מה טוב, אבל..) אלא הם יוכלו לשעבד את דירתם עבור לקיחת הלוואת דיור שתשלים את סכום ההון שחסר לכם. (כאן אתם צריכים להביא בחשבון את גילאי ההורים וזאת משום שהבנק נותן משכנתא עד גיל 74 המוקדם שיותר של אחד מבני הזוג, זה אומר שברוב המקרים את הלוואה זו לא תוכלו לחלק ל-30 שנה כמו המשכנתא העיקרית שאתם לוקחים אלא למספר שנים נמוך יותר לפי גודל גילאי ההורים).