כדאיות השקעה לרכוש נדל ן בעיתוי הנכון כשהאזור שלו נתון בבעיה זמנית

אחת הזדמנויות הנדלן שרגילים לפספס אותה כששואלים איפה כדאי להשקיע בנדל ן קיימת באזורים שאפילו לא הייתם מעלים על הדעת לרכוש בהם באותה העת עקב מצבים רעים שפוקדים את האזור, אך על סעיף אחד פוסחים - כאשר יחלוף המצב וישוקם המקום המחירים יעלו, אז למה לא לקנות שם nadlan היום במצב הגרוע - בעיתוי הנכון?!


אחד הסיפורים הבולטים שתפסו את ראש עורך הכתבה עם התפנית הזו היה מה שהתרחש בדרום אפריקה בסוף שנות ה-80, מדינה זו כוסתה אז בסנקציות בינלאומיות והיתה נתונה תחת איום של אלימות פוליטית ואף אחד לא שיער לעצמו שהמקום מעותד להיות מקום נבחר לבית נופש שימשוך אליו תיירות מכל העולם. כל המכירים את העיר קייפטאון תהו על עצמם היתכן שעיר פוטנציאלית כזו מוכרת בתיה במחירים נמוכים הרבה יותר מכל עיר אחרת בעלת אותם נתונים הנדרשים לתיירות ונופש. הפקחים שבהם שקלו את העניין שוב ושוב והגיעו למסקנה שביום מן הימים כאשר ישתפר המצב בוודאי תהיה לרכישה הזו משמעות מיוחדת בכל עסקאות חייהם. ואכן כך בשנת 1990 שוחרר מהכלא נלסון מנדלה והביא עם שחרורו שיפור משמעותי למצב שהחל לצמוח החל מהשנה הבאה אחריה. שיפור זה תפס תאוצה במשך 2 העשורים הבאים והפך את המקום להיות מקור תיירות למשיכת נופשים מכל רחבי העולם. על פי נתונים שהעלתה סוכנות הנכסים הבינלאומית סייביל'ס נמצא כי השבחת נכסי נדלן המקום מאז נאמדה בפי 10 משוויים הישן בתקופת המשבר.

מלבד שיקולים גיאופוליטיים יש להביא בחשבון גם את שיקולי המט"ח בהשקעת נדלן בחול

תדהמת אותם הרוכשים בדרום אפריקה היתה אכן עצומה, אך חשוב לציין שהיא לא הגיעה למיטבה בצורה שתמצה את הרווחים עד לקצה הפרופיט. הסיבה לכך היא קריסת הרנד אל מול האירו והדולר שבשלוש השנים האחרונות ירדו משמעותית. ההמחשה להפסד שנגרם למחירים המקום מכך או ליתר דיוק חסרון הרווח הנוסף שגרמה להם קריסה זו בא לידי ביטוי עם הנתון שמחירי הנכסים במקום עלו בכ-15% בשלוש שנים אלו ואילו במונחים דולריים מדובר רק בפחות מ-2%.

אז עם איזה שיקולים נכנסים לעיסקת נדלן מסוג זה?

ראשית יש לבדוק את ביסוס תנאיה הבסיסיים של הקרקע והאזור בהתאמה מלאה לסוג הנכס שרוצים להשקיע בו, אם זה תנאי התיירות והנוף הציורי שסובב עבור בניית מלון או מחנה נופש ואם זה קירבה לעסק תעשייתי שמייצר המקום ויכול למשוך מטיילים ומתארחים הבאים להפיק את הסחורה מאותו מקום, כמו ההשקעה שביצע בזמנו יזם ההון מרקוס אדוארד ג'ונס הבריטי ורכש מלון ברפובליקה הדמוקרטית של קונגו לשירות זרים בתעשיית הכרייה המקומית. אחרי שהמקום נמצא אטרקטיבי יש לבדוק אם הבעיות הגיאופוליטיות ניתנות לפתרון המשבר או שהמשבר ביניהם נמשל למשבר הישראלי פלסטיני שלא נראה שיש לו סוף.. ולבסוף להתמצא היטב גם בכל המידע האנליסטי וניתוח הטכני ודומיהם של מטבעות האזור כדי להוסיף בטחון לעיסקה מצד המטבע או לפחות להציל אותה מהתנגדות מרשימה שיוביל המטבע המקומי את מחיריה כלפי מטה עם כל השיפורים הפוליטיים.

כשהמשבר לא ניתן לפתרון מוחלט האם יש דרכים להתחכם איתו?

הברקה מעניינת עלתה בראשו של היזם אדוארד ג'ונס בעת בעיה שנתקל סביב שאלה זו, היה זה כאשר הוא שקל לפני מספר שנים לבצע השקעה דומה לקודמת במוגדישו בירת סומליה וראה את המקום מתחיל להשתקם מבעיותיו, אך זנבות בעיותיו המשפטיות והבטחוניות של המקום לא ציפו לפתרון בר השגה, ואז החלטי יזמנו המבריק לקנות קרקע מובחרת על שפת האוקיינוס בעלת נוף ציורי מדהים ולבנות עליה אתר נופש מרהיב שישמש את כל חברות הנפט כמחנה בטוח, ונימק שהפתרון להמשך זנב הבעיות המתרחשות באזור ניתן לפתור על ידי שהמחנה ניצב על שפת האוקיינוס ותמיד אפשר להימלט מכל איום דרך הים ולא להישאר במצור..