כיצד משפיע אחוז מימון משכנתא על גובה הריבית שקובע הבנק?

למרות הריבית הנמוכה בישראל הבנקים מעלים עוד ועוד את אחוזי הריבית על לקיחת משכנתא, ישנו גורם אחד שעומד כמעט בראש סדר העדיפויות של הבנקים להחליט למה משכנתא זו תקבל אחוזי ריבית משכנתא נמוך וזו לעומתה תקבל אחוז ריבית גבוה במיוחד על אף היות הסכום הכולל של ההחזר נמוך משל הראשונה. אז לפני שאתם מתעניינים איזה ריביות משכנתא מומלצות כדאי שתבדקו איפה אתם עומדים בגובה הצורך לאחוז המימון..


הכלל העומד בראש הפירמידה הוא מאוד הגיוני: הבנקים שומרים בבטחון מלא על תיק האשראי שלהם לפני שהם משחררים את הכסף לעיסקה נזילה, ומאחר ותחום הלוואת המשכנתאות פרוס על יריעת זמן ארוכה במיחד ניתן להוציא ביטחון זה לאור על ידי תמחור גבוה של ההחזר באחוזי מימון גבוהים.

התפלגות גובהי אחוזי המימון במשכנתא:

המונח "אחוז מימון" בשפה פשוטה הוא הסכום שאנו מקבלים מהבנק להשלמת תשלום הנכס הנרכש, זאת משום שההון העצמי שהבאנו לא הספיק לכסות את כל גובה הסכום לתשלום ומשום כך הוצרכנו לקחת את "המשכנתא" מהבנק. לדוגמא: אם יש בידינו סכום של 400,000 ש"ח ואנו מעוניינים לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ש"ח, הרי שאחוז המימון הנדרש לנו הוא 600,000 ש"ח שהוא בעצם 60% מימון העיסקה.

אחרי שהבננו את המושג אחוז מימון ניגש לסולם התפלגות השלבים שלו:

בישראל יש 3 מדרגות בולטות של אחוזי מימון והן גבוהה, בינונית ונמוכה, וההיגיון כבר עכשיו מנצנץ ואומר שעל אחוז המימון הגבוה יחייב אתכם הבנק באחוז ריבית גבוה מהבינוני וגבוה משמעותית מהנמוך.

ואלו הן שלושת המדרגות באחוזים:

  ♦  עד 45% מימון - נחשבת ההלוואה לנמוכה ומתומחרת באחוזי הריבית הטובים ביותר שתוכלו להשיג בבנק.

  ♦  מ-45% עד 60% מימון - נחשבת ההלוואה לבינונית ומקבלת אחוז ריבית גובה מהקודמת.

  ♦  מ-60% ומעלה - נחשבת המשכנתא למחמירה והריביות בה יהיו גבוהות משמעותית מהקודמות.

חשוב לציין כי קיימת עוד מדרגה מעל כולן שלא כללנו אותה כאן משום שהסבירות שהבנק יאשר אותה אינה מסדר היום ועל אף שלפעמים יש מי שמשיג אישור לקבל אותה כמו על ידי יועצי משכנתאות מיומנים, אחוזי הריבית שיקבע הבנק עליה יהיו "גבוהים במיוחד". מדובר על משכנתא בעלת 75% מימון משווי הנכס שזהו הסכום אגב המקסימלי שיש באפשרות הבנקים לאשר ללקיחת משכנתא.

הסיבות הבולטות להתפלגות אחוזי ריבית משכנתא

סיבה ראשונה - סיכון הבנק:

עם גובה המשכנתא שהבנק משחרר ללקוח גודל הסיכון לאבד את הקרן לאורך חיי ההלוואה. אך נחזור לציין שבמונח "מימון" לא מדובר על גובה הסכום במספרים אלא על גובה האחוזים מערך העיסקה הכוללת שהוא תופס. לדוגמא - הבנק מסתכן במתן הלוואה בסך 300,000 ש"ח כשהערך הכולל של הנכס הנרכש הוא 400,000 ש"ח יותר מאשר באופן שהוא נותן 800,000 ש"ח על דירה הנרכשת במחיר 1,600,000 ש"ח מאחר ובמקרה הראשון הנכס מכסה רק ביתרת 25% את כל הסכום שהלווה הבנק ולעומת זה במקרה השני מכסה הנכס כיסוי של פי 2 מהערך שהבנק הלווה.

הסיכון הזה יבוא לידי ביטוי (שלא יבא..) במקרה של ירידת מחירים דרסתית, או חוסר יכולת הלקוח לעמוד בתשלומים ויפסיק מסיבה זו או כל סיבה אחרת לשלם את המשכנתא, במקרים אלו ימצא הבנק את עצמו עם הנכס ביד במקום כל הסכום הנזיל שהוא שפך לטובת העיסקה. ואם אכן מחיר הנכס ירד עד אז ב-50% (לא נראה באופק שיקרה בישראל אך אל לשכוח כי בארה"ב ארע זאת לפני שנים ספורות) ימצא הבנק את עצמו בצרה צרורה של איבוד מהקרן שהושקעה נתח נכבד. ומאחר וזהו סיכון גבוה אכן יחמיר הבנק עם הלקוח מאוד כדי להתפרנס מהחזרי ריביותיו הגבוהות בשנים הראשונות של ההלוואה.

סיבה שניה - הסטנדרטים של בנק ישראל:

לבנק ישראל חשוב שבאותו התרחיש שהזכרנו (שלא יבא..) בו יאבדו הדירות בירידה חדה נתח עבה מערכם, לא יפלו בעקבות המשבר כמה בנקים שיפסידו מזה את גובה ההון החיוני לקיומם, משום כך הטיל בנק ישראל סנקציות המגבילות את הבנק מלחלק הלוואות גבוהות ולהנות מגובה החזריהם, והתגמול שמשלם על כך הבנק לבנק ישראל נופל בסופו של דבר כמובן על הלקוח שאילץ אותו לחצות קווים אדומים גבוליים אלו ועל כן תמחור הריביות על אחוזי מימון מסוג זה יגבהו כאמור בצורה משמעותית.

האם יש דרך להוריד את אחוז המימון?

התשובה היא בהחלט כן! אך ההסבר שלה אינו כזה מעודד מאחר ולא מדובר על כסף שייוצר בקוסמות ויינתן לבנק או למוכר במקומכם, אלא מדובר בדרכים כמו הלוואה מההורים או אחד מבני המשפחה האמידים, או כמו למשל שבירת תכנית חסכון על אף הפסד המשך הרווחים עליה, זה בתמורה להפחתה משמעותית בגובה הריבית שתשולם בעתיד שילוו ובסכום זה תוכלו להפחית את אחוז המימון שלכם מ-60% ל-45% וכיוצ"ב כדי להיכנס לטווח הריביות הניתנות באותו אחוז המימון הנמוך.