שלושת השיטות בהחזר המשכנתא - שפיצר, קרן שווה ובוליט (בלון)
לוח הסילוקין של המשכנתא משמש לתחזית החזרים של הלווה ללא התחשבות בשינויי ריבית עתידיים ושינויים במדד המחירים לצרכן, תחזית זו תראה בפניו את פריסת כל תשלומי ההחזר למשך כל תקופת ההלוואה על פי אחד משלושת דרכי החלוקה המקובלים כיום - שפיצר, קרן שווה ושיטת הבוליט הידועה כיום בשם הלוואת בלון, ועל פי זה יבחר הלווה ריביות משכנתא מומלצות למצבו.
כל אחת משלושת השיטות מחלקת את כלל תשלומי החזר ההלוואה בצורה שיטתית המאופיינת לכל אחת מהדרכים ויש יתרון בבחירת שיטת ההחזר המתאימה אישית לאותו לקוח מקבל ההלוואה, נציין כי השיטה הנפוצה ביותר מבין שלושתן היא שיטת שפיצר המצויה אצל 95% מלוקחי המשכנתא בישראל. ונסביר את השיטות אחת לאחת:
שיטת לוח שפיצר:
כאמור שיטת ההחזר הנפוצה ביותר בשוק זה של המשכנתאות היא שיטת החלוקה לפי לוח שפיצר הנוסחה שפיצר מאפשרת לחלק את המשכנתא למספר שמוגדר מראש (על פי מספר חודשי ההלוואה) של תשלומים שווים.
התשלום החודשי בשיטה זו יהיה מורכב מהחזר הקרן ומההחזר של ריבית משכנתא בכל חודש אך בצורה מאוזנת וזאת משום שהריבית המשתלמת בשנתה הראשונה של ההלוואה היא הגבוהה ביותר בסכומה (ללא התחשבות בשינויי מדד וכו') ואילו בשנתה האחרונה כאשר הקרן הופחתה לכמעט אפסית, החזר הריבית הוא הנמוך ביותר, וכדי לאזן זאת באה הנוסחה שפיצר שמחלקת את הריבית לחלוקה מבוקרת שתשלים יחד עם תשלום הקרן כל חודש בכל שלב מתקופת ההלוואה את הסכום המתבקש להחזר החודשי. כך שעם הזמן יגדל חלק המרכיב של הקרן בהחזר החודשי לעומת המרכיב של הריבית שילך ויפחת עם הזמן.
לדוגמא:
בסכום הלוואה של 800,000 ש"ח למשך 30 שנה (ללא התחשבות בשינוי גובה הריבית באם היא צמודה למדדים שונים) יהיה ההחזר החודשי 3,373 ש"ח.
השיטה השניה - קרן שווה
בשיטה זו תחולק הקרן בצורה שווה על פני כל מספר התשלומים שהם כלל חודשי ההלוואה, ואילו הריבית תחושב בהתאם ליתרת הקרן הבלתי מסולקת, כך שבשנה הראשונה של ההלוואה יהיה ההחזר החודשי הכולל הגבוה ביותר אודות לחלק הריבית של אותה העת שגולמה בתוכו וסכום זה ילך ויפחת מחודש לחודש עם הקטנת הריבית בהתאם לסכום הקרן שהולך ויורד.
לדוגמא:
בסכום ההלוואה הנ"ל של 800,000 ש"ח למשך 30 שנה (ללא התחשבות במדדים כנ"ל) יהיה ההחזר החודשי הראשון 4,222 ש"ח וילך ויפחת כאמור מחודש לחודש.
היתרון בשיטה זו הוא שסכום הקרן המשולם בכל חודש מנקה יותר ממה שמשלם מרכיב הקרן בהחזר החודשי של שיטת שפיצר (שתופס רק אחוזים מסויימים מכלל ההחזר השווה ולא את כולו כמו כאן בקרן שווה) אך לא לכל סוגי המשכנתאות רלוונטית השיטה הזו (רלוונטית בעיקר לריבית קבועה צמודה למדד ולמסלול פריים וריבית קבועה לא צמודה).
שיטת בוליט הנקראת גם "גרייס" או הלוואת בלון
בשונה מהשיטות הקודמות, בשיטה זו למשך כל תקופתה (בין כמה חודשים עד לכשנתיים הראשונות של המשכנתא) ישלם הלקוח רק את הריביות ללא שום החזר על הקרן. דבר זה יגרום לכך שהקרן פשוט תעמוד ללא שינוי לאורך כל חיי הגרייס וישולמו עליה כל תשלומי הריבית בשיטה זו הנקראת "בוליט", וזה בניגוד ל-2 השיטות הקודמות שכבר מהיום הראשונה מתחיל להסתלק גם סכום הקרן, ואילו בשיטת "בוליט" לא תסולק הקרן כלל עד תומה ולבסוף יצטרך הלקוח לשלם את כל הקרן (שיכולה להשתנות בתקופה זו על ידי ההצמדה למדדים השונים). קרן הלוואת בלון נצרכת ברוב המקרים לבעל נכס שממהר לרכוש נכס נוסף טרם מכירת הנכס הראשון.
הדוגמא להחזר זה בסכום ההלוואה הנ"ל של 800,000 ש"ח למשך 30 שנה יהיה ההחזר הראשוני בסך 2,000 ש"ח.
